房产评估：买房贷款前的 “房价体检”

房产评估就像给房子做个体检，确定它值多少钱，贷款买房、二手房交易、房产过户时经常会用到。银行放贷前必须做评估，避免房子不值那么多钱，万一还不上贷，银行拍卖房子也能回本。比如你想贷 100 万，评估说房子只值 120 万，银行最多贷 70%-80%，也就是 84-96 万，不会按你说的价放贷。​
评估不是瞎估，有一套标准。首先看地段，市中心的房子比郊区贵，学区房比普通房贵，比如同一小区，离学校近的楼栋可能每平贵 2000 块。然后看房子本身，面积、户型、楼层都影响价格，120 平的三居室比 80 平的两居室贵，南北通透的比纯南向的贵，中间楼层比顶楼、底楼贵（除非是带花园的一楼）。​
装修情况也重要，刚装了 3 年的房子，比毛坯房贵，但装修超过 10 年，基本没什么加成，甚至可能因为老化减值。小区配套也加分，有电梯、物业好、带车位的小区，评估价更高。​
评估流程不复杂，先选一家有资质的评估机构（银行通常有合作名单），评估师到现场看房，拍照片、测尺寸，回去后结合同小区最近成交价、周边配套等数据，出评估报告，一般 3-5 天就能拿到。要注意，评估费得自己掏，一般几百到几千块（按房价比例收），别被中介忽悠多花钱。如果对评估价不满意，可以换一家机构再评，但差距不会太大，毕竟市场行情摆在那。